Recentemente, il Decreto Ministeriale 13 Agosto 2014 n°14 in vigore dal 9 Ottobre 2014 ha
indicato i criteri e le modalita’ per la formazione degli amministratori di condominio nonche’ dei
corsi di formazione per gli amministratori condominiali. Il Decreto non ammette deroghe, per gli
amministratori di condominio, non scelti, tra i condomini dello stabile, i quali esentati dall’obbligo
della formazione iniziale non sono esentati dall’obbligo della formazione periodica.
Ugualmente sono esentati dal corso di formazione iniziale, ma, non dalla formazione periodica
coloro i quali hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco
dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma. L’articolo 5° comma 2° del
Decreto Ministeriale del 13 Agosto 2014 n°140, cosi dispone: “Gli obblighi formativi di
aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di
almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione
all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici”. Il 5°
comma del medesimo articolo dispone: “Il corso di formazione e di aggiornamento può essere
svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal
responsabile scientifico”.
Vi è da dire, che, dai primi riscontri, vi è stato un approccio un pò fiacco nella consapevolezza della
forte valenza dell’obbligo della formazione permanente, o aggiornamento, o formazione periodica,
per chi amministrata un fabbricato di cui non è condomino, forse giustificato dalla mancanza, nella
norma, di una sanzione specifica per chi si sottrae alla obbligatorietà e continuità del vincolo di
aggiornamento professionale. Ma nella realtà non è così, l’amministratore, che, evade all’obbligo,
non ha la legittimità giuridica di proseguire nella gestione dell’immobile gestito. Cerchiamo di
chiarire meglio.
Secondo l’articolo 71°Bis delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, può svolgere l’attività
di amministratore, chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione
permanente in materia di amministrazione condominiale. Alla luce di quanto detto, chi, non si
adegua non può assumere nuovi incarichi e non può proseguire in quelli già in atto.
Ma, cosa succede se l’amministratore in carica non provvede a formarsi periodicamente. La norma
non regola specificatamente il caso, ma, la sanzione si deduce da altri articoli del Codice Civile.
Innanzitutto secondo l’articolo 1137 del Codice Civile: ”contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può
adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento”, quindi la delibera, che, confermasse
l’incarico ad un amministratore, che non abbia attestato (anche con modalità telematiche), in
assemblea di adempiere regolarmente all’obbligo di formazione permanente, sarebbe annullabile, su
ricorso dei condomini assenti dissenzienti o astenuti, probabilmente potrebbe rilevarsi addirittura
nulla e quindi ricorribile da tutti e senza limiti di tempo.
Inoltre come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, l’amministratore, che, compie una
“grave irregolarità” non formandosi permanentemente, potrebbe, essere revocato dall’Autorità
Giudiziaria, su richiesta di un solo condomino. Alla luce di quanto detto il permanere alla guida di
un fabbricato di un amministratore,che, non rispetti gli obblighi di formazione permanete, non è un
buon affare principalmente per l’amministratore medesimo.
I condomini, tra l’altro, dovrebbero contribuire a incentivare tra gli amministratori la cultura
dell’aggiornamento professionale, chiedendo in sede di conferma dell’incarico una adeguata
verifica dell’aggiornamento medesimo ed in caso avverso, non confermandogli la fiducia,
chiedendo i servizi di un diverso professionista adeguatamente formato.
Un amministratore di condominio, nostro assiduo lettore, ci ha domandato: “se un amministratore
non frequenta il corso di 15 ore annuali, può sanare questa mancanza frequentando quello
dell’anno successivo o perde i requisiti?”
Prima di entrare nel merito della questione, è utile svolgere alcune considerazioni introduttive
aventi carattere generale.
Obbligo di formazione periodica per gli amministratori di condominio
La legge (art. 71-bis disp. att. c.c.) e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/14) impongono
all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli
incarichi di gestione.
L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è il corso di aggiornamento che
deve avere una durata minima di quindici ore. Poi, chiaramente, il combinato disposto di queste due
norme fa si che si possa sintetizzare che l’aggiornamento annuale debba avere durata minima di 15
ore, ma non è proprio la stessa cosa.
Esempio: se l’amministratore sceglie di frequentare un corso di aggiornamento di 50 ore non gli
basterà seguirne 15 per “essere a posto” con gli obblighi formativi, ma dovrà comunque sostenere
l’esame finale e ottenere “la certificazione” per quello specifico corso che è andato a frequentare.
(Da non perdere: Il nostro amministratore si aggiorna, è in regola oppure no?)
Nozione di cadenza annuale dell’obbligo formativo
Ai sensi dell’art. 5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento
hanno una cadenza annuale”.
Che cosa si deve intendere per anno? In assenza di specifiche indicazioni normative, allo stato
attuale sono due le interpretazioni (nemmeno a dirlo diametralmente opposte) che stanno prendendo
piede:
a) quella che considera il periodo annuale coincidente con il così detto anno di calendario;
b) quella che ritiene che il periodo annuale coincida con l’anno solare decorrente dal giorno di
entrata in vigore del d.m. n. 140/14 (ossia il 9 ottobre 2014).
Poiché la legge non ci dice che la cadenza annuale debba coincidere con un anno del calendario o
con un anno solare, l’interpretazione del termine annuale, riferito ad un periodo di tempo di 365
giorni, ad avviso di chi scrive, porta a concludere che l’obbligo di aggiornamento debba riguardare
l’anno decorrente dal 9 ottobre 2014 (sul concetto di anno solare di veda Cassazione civile
Sentenza, Sez. Lav., 27 maggio 1995, n. 5969).
Seguendo questa interpretazione, pertanto, l’amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al
proprio obbligo di formazione periodica entro il 9 ottobre 2015.
Formazione periodica, assunzione e mantenimento degli incarichi di amministratore di condominio
Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma lett. g., disp. att. c.c. possono svolgere l’incarico di
amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
Niente formazione periodica? La nomina dev’essere considerata nulla ed ogni condomino potrà
ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vederla invalidata. Questo genere di mancanza, infatti, non
comporta la cessazione automatica dell’incarico come accade, ad esempio, per una condanna
penale o un protesto (cfr. art. 71-bis, quarto comma, disp. att. c.c.).
In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi connessa all’assunzione degli incarichi
(considerando l’interpretazione del concetto di cadenza annuale scelta dallo scrivente) è la
medesima:
a) l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio obbligo formativo per il primo anno
entro il 9 ottobre 2015;
b) chi non adempie entro tale data, non potrà assumere incarichi per l’anno successivo, nemmeno
sanando quella mancanza frequentando più ore nel corso dell’anno successivo;
c) di conseguenza verificata questa mancanza ciascun condomino potrà agire per ottenere
l’accertamento di nullità della nomina per mancanza del requisito di formazione periodica.